13.11.2018

Как проверить юридическую чистоту квартиры

Как проверить документы на квартиру и оформить сделку, чтобы не потерять деньги и не столкнуться с проблемами

Что за юридическая чистота квартиры и зачем ее проверять

Когда определитесь с квартирой для покупки и договоритесь о цене, надо проверить что ее вообще можно покупать. Юридическая чистота квартиры — отсутствие причин, при которых покупатель может потерять права на квартиру после покупки.

Квартира юридически чиста и ее можно покупать, если:

  • нет никаких юридических препятствий для сделки;
  • право собственности продавца не ограничено обременением или арестом;
  • в квартире не зарегистрированы (прописаны) люди, которые могут на нее претендовать (дети, супруги, родственники);
  • в будущем не возникнет причин для признания сделки недействительной.
Проверка квартиры на юридическую чистоту — важнейших этап сделки на вторичном рынке. Если с квартирой или документами что-то не так, сделку могут признать недействительной. В этом случае, вы в лучшем случае потеряете уже уплаченный задаток, а, в худшем, всю квартиру.  

Например, часто бывает, что площадь квартиры в разных документах расходится на одну десятую — это могут признать незаконной перепланировкой. Или у продавца обнаруживаются жены и дети, которые имеют право на квартиру, но он о них умолчал.

Проверить юридическую чистоту квартиры — задача покупателя или его риелтора

Если наняли агентство, проверить юридическую чистоту квартиры должен его юрист.

Проверять квартиру надо всегда. Даже, если вы покупаете ее у друга или родного дедушки. Продавец может не быть мошенником, но искренне не знать, что надо было узаконить перепланировку, получить письменное согласие на продажу от жены или что квартира отходит по завещанию десятиюродному брату.

Проверка квартиры банком тоже не является гарантией ее юридической чистоты. Если вследствие ошибки вы лишитесь квартиры, банк посочувствует и напомнит об очередном платеже.

Чтобы убедиться, что квартиру можно покупать, придется внимательно изучить десятки документов. К этому надо отнестись серьезно — пропущенное при беглом осмотре обстоятельство может стоить вам всей квартиры. Лучше перестраховаться и запросить документов с запасом, чем постесняться и потом годами судиться за квартиру. Адекватный продавец и сам понимает, что обязан собрать и предоставить все документы. Если человек не хочет предоставлять документы — это повод усомниться в его честности.

Проверьте права на квартиру и документы

Продать квартиру может только ее фактический собственник

Другой человек может продать квартиру только, если у него есть нотариально заверенная доверенность от хозяина.

Поэтому сначала убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Для этого проверьте, что его паспортные данные совпадают с данными, указанными в правоустанавливающих документах или в выписке ЕГРН.

Паспорта собственников. Изучите их внимательно, проверьте, что паспортные данные совпадают с данными, указанными в правоустанавливающих документах или  в выписке ЕГРНа. Если собственник менял паспорт, старые данные записаны на последней странице нового документа. Чтобы перестраховаться, возьмите копии паспортов и самостоятельно проверьте их подлинность через сайт МВД. Для этого сравните паспортные данные продавца с данными, указанными в правоустанавливающих документах.

Если собственников несколько, проверьте документы всех. От каждого из них надо получить нотариально заверенное согласие на продажу. Документ обязателен — если его не будет, сделку не зарегистрируют. Если покупаете долю одного из собственников, понадобится отказ дольщиков от приоритетной покупки.

Получить надо и согласие супруга или супруги продавца — если квартиру купили в браке, по закону супруги владеют ею пополам (если в брачном договоре не прописано иначе).

Иногда продавцы, чтобы не делить квартиру с бывшим мужем или женой, теряют паспорт, получают новый без отметки о браке и продают жилье как единственные собственники. Поэтому верить на слово продавцу о том, что он холост, не стоит. Чтобы проверить, что продавец не был в браке когда покупал квартиру, сделайте запрос в центральный ЗАГС города. К сожалению, этот способ не универсален — единой базы данных у ЗАГСов нет. Если человек женился во Владивостоке, в Калининграде об этом никто знать не будет. Другой способ — ввести фамилию продавца на официальном сайте районного суда. Так вы сможете узнать был ли развод, не наложен ли на квартиру арест, не арестован ли член семьи.

Если среди собственников есть дети или недееспособные взрослые, для продажи должно быть разрешение органов опеки и попечительства.

Если квартиру купили через участие в жилищном кооперативе, понадобится справка о полной выплате пая.

Доверенность от собственника. Если квартира продается по доверенности, уточните у собственника, что он согласен на продажу — доверенность можно подделать или выманить обманным путем. Проверьте доверенность на подлинность у заверившего ее нотариуса. Убедитесь, что она не отозвана, уточните права продавца — может ли он получать деньги, уполномочен ли подписать договор. Проверить что доверенность не отозвана можно на сервисе Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности.

Правоустанавливающие документы выступают основанием права собственности продавца и подтверждают, что квартира принадлежит именно ему. Полный список документов перечислен в тексте выписки ЕГРН или Свидетельства о регистрации. Это могут быть договор купли-продажи, акт приема-передачи (передаточный акт), наследства, приватизации, справка о выплате пая ЖСК, решение суда или мировое соглашение.

Проверьте существенные условия договора купли-продажи — соблюдались ли они, нет ли риска расторжения договора из-за нарушения обязательств.

На оборотной стороне договора должна стоять печать Росреестра

Все документы должны быть без поправок и исправлений. Цифры в разных документах (адрес, площадь квартиры, стоимость) должны совпадать.

Проверьте госрегистрацию и историю квартиры

Когда убедитесь, что имеете дело с настоящим собственником квартиры, проверьте ее историю. Основная информация отражена в главном документе — Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В реестре есть сведения о квартирах с 1998 г. — старые квартиры в ЕГРН не зарегистрированы.

Выписка из ЕГРН бывает нескольких видов с разным содержанием. Она может быть простой (с основными характеристиками квартиры, с историей перехода права собственности, с арестами и обременением, о праве конкретного человека на квартиру) или расширенной с полной информацией о собственниках и квартире.

В расширенной выписке из ЕГРН указаны: информация о владельце, форма собственности (например, приватизация), характеристика квартиры (адрес, площадь, этажность, план-чертеж), зарегистрированных на нее правах, дате оформления прав, действующих ограничениях, арестах, запретах на проведение сделок, спорах, кадастровые данные, история продажи. Для вас наиболее важны данные о собственниках и обременениях.

Выписки из ЕГРН можно запросить самому на сайте Росреестра, узнав кадастровый номер квартиры. Но подробную расширенную выписку может заказать только собственник.

До июня 2016 г. вместо выписки выдавали Свидетельство о государственной регистрации права. Оно распечатано на гербовой бумаге, с номером, без исправлений. В документе указаны паспортные данные собственника, адрес и площадь квартиры, обременения, если они есть.

Если квартира часто перепродавалась, это повод насторожиться и проверить документы повнимательное — возможно, квартиру используют в мошеннических схемах.

Проверьте обременения и аресты

Если квартира была предметом споров или арестов, смотрите на срок давности.

Сделки с недвижимостью могут признать недействительными в течение 3 лет

Если конфликт разрешен недавно, он все еще может стать проблемой.

Информация, указанная в выписке, актуальна на дату запроса — просите у продавца максимально недавнюю выписку.

Проверьте задолженности по квартире

Все коммунальные долги продавца остаются за ним — оплачивать вам их не придется.  Исключение — взносы на капитальный ремонт: эти долги переходят к новому собственнику квартиры.

Чтобы не доказывать УК, что долги за коммуналку оставили не вы и чтобы вам просто не отключили свет и воду, попросите продавца взять в УК копию Финансово-Лицевого счета и справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Справка должна быть свежей — часто собственники забывают оплачивать счета за последние месяцы. Во многих домах понадобятся дополнительные справки об отсутствии долгов перед охраной или консьержем.

Если продавец не может выплатить долги, договоритесь о снижении цены.

Если продавец получил квартиру в наследство или в дар, понадобится справка из налоговой об отсутствии долгов.

Проверьте состояние квартиры

Серьезные перепланировки (смена стен или окон) собственник должен был согласовать с Жилищной комиссией или муниципалитетом. Если он этого не сделал, а вы купили квартиру, у вас могут быть проблемы.

Чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок, проверьте технические документы:  

  • справка о законности перепланировки, если ее делали. Чтобы проверить это самостоятельно, сверьте обстановку квартиры с техническим планом;
  • кадастровый паспорт, в котором указаны кадастровый номер квартиры, ее адрес, информация о собственники и техническое описание помещения;
  • технический паспорт, в котором приведен план квартиры (поэтажный план и экспликация) и указаны все технические характеристики квартиры: материалы, дата постройки и пр.;
  • техплан, который включает данные техпаспорта и информацией для кадастрового учета.

Не обязательно запрашивать все документы. Самым оптимальным будет технический паспорта квартиры.

Самостоятельно проверьте, что площадь квартиры одинакова во всех документах, не было незадокументированных планировок (расположение стен и окон соответствует действительности). Если какие-то изменения не отображены в документах, попросите продавца их обновить.

Например, часто бывает, что площадь квартиры в разных документах расходится на одну десятую — такое могут счесть за незаконную перепланировку.

Если перепланировка была, сверьте текущее состояние квартиры со сведениями из технических документов. Обратите внимание на изменение площади квартиры в расширенной выписке из ЕГРН —  это может указывать на перепланировку.  Если пропустите незаконную передепланировку, в дальнейшем ответственность за нее ляжет на вас.

Проверьте продавца

Попросите продавца предоставить справки из психо-неврологического диспансера, наркологического диспансера или психиатра о признании продавца дееспособным. Это обязательно, если покупаете в ипотеку, и желательно, если покупаете за наличные деньги. Если окажется, что продавец не отдавал отчет собственным действиям, сделку аннулируют через суд.

Проверки паспорта недостаточно

Иногда бывает, что родственники пытаются оспорить сделку дяди-алкоголика или старого дедушки. Чтобы перестраховаться, приведите на сделку врача для медицинского освидетельствования — он зафиксирует, что продавец все время полностью осознавал что делает.

Статус банкрота можно проверить в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или Картотеке арбитражных дел. Если продавец признан банкротом, на квартиру, скорее всего, наложен арест.

Наличие крупных долгов можно проверить в Банке данных исполнительных производств ФССП.

Судебные дела продавца можно узнать на официальном сайте районного суда или либо сразу по всем судам общей юрисдикции по всем регионам. Так вы сможете узнать не ведется ли против продавца суд, не признавался ли он недееспособным, не разводился ли, не делилось ли имущество, не наложены ли на квартиру аресты.

Изучите судебные решения

Судебная история продавца может многое рассказать о нем и его квартире:

  • разводе и разделе имущества;
  • спорах с наследниками;
  • дефектах квартиры, если продавец судился с застройщиком;
  • заливах квартиры соседями или наоборот, если судился с соседями;
  • взыскании возмещения за причиненный квартире ущерб;
  • вселении и выселении жильцов;
  • долгах по коммунальным платежам и капремонту.

Проверьте права третьих лиц

Удобно, если продавец и все жильцы заранее выпишутся из квартиры. Тогда вы сможете заехать сразу после сделки.

У зарегистрированных (прописанных) в квартире людей есть право проживать в ней. Поэтому перед покупкой продавец должен всех выписать.

Нельзя выписать людей, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней, если они:

  • несовершеннолетние и недееспособные взрослые;
  • осужденных;
  • пациентов психоневрологического диспансера;
  • служащих в армии по призыву;
  • несовершеннолетние и пенсионеры, проживающие в воспитательных учреждениях и в домах престарелых.

Возьмите у продавца выписку из домовой книги. В ней указано количество людей, которые зарегистрированы (прописаны) в квартире и сохраняют право на проживание в ней даже после продажи.

Чтобы перестраховаться, сходите с продавцом в МФЦ и получите выписку вместе. Так вы убедитесь, что документ подлинный и сможете расспросить сотрудников МФЦ о людях, которые были зарегистрированы в квартире раньше.  

Если среди собственников есть дети или недееспособные взрослые, для продажи должно быть разрешение органов опеки и попечительства. Без разрешения Росреестр не зарегистрирует сделку. У опекуна проверьте паспорт и документы о попечительстве.
Если собственник получил квартиру по наследству или в дар, убедитесь, что других наследников нет. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг, родители или иждивенцы наследодателя претендуют на обязательную долю. Вы должны убедиться, что таких наследников нет.

По закону новые наследники в течение 3 лет могут оспорить продажу унаследованной квартиры

Наследник может оспорить продажу и по истечению 3 лет, если сможет доказать суду, что у него были особые основания для пропуска срока (например, он пропал без вести в амазонских джунглях и счастливо нашелся спустя 10 лет).

Чтобы перестраховаться попросите продавца запросить у своего нотариуса справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Документ может получить только продавец — постороннему человеку нотариус его не выдаст.

Если квартиру приватизировали, посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником. Если кто-то из жильцов не участвовал в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочно пользоваться квартирой. Выписать их не получится даже через суд. Поэтому попросите у продавца их официально оформленный отказ от участия в приватизации. Обратите внимание на детей — по закону у них есть право на долю в квартире.  

Если квартиру сдавали, по закону договор найма сохраняет свою силу после перехода права собственности на квартиру. Если не хотите сдавать квартиру после покупки, попросите продавца расторгнуть договор до проведения сделки.

Заказать услугу проверки юридической чистоты квартиры

Проверку юридической чистоты квартиры можно заказать агентству недвижимости. Это гораздо дешевле, чем оплачивать полное сопровождение сделки: от поиска квартиры до регистрации права собственности.

Если вам не нужен весь набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на этапе проверки документов. В итоге вы будете уверены в юридической чистоте сделки и сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.

Стоимость юридического сопровождения сделок недвижимости зависит от региона и уровня агентства. В среднем это 40000 – 70 000 ₽.  За эти деньги юристы проверят всю сделку, подготовят документы и будут сопровождать на сделке. Если вам обещают помочь за 5000 ₽, скорее всего, вам просто подготовят договор или бегло вглянут на документы.  

Юрист агентства проверит документы и если что-то не так, подскажет как лучше поступить. Агентство несет ответственность за совершенные ошибки — если оно ошибется, вы получите компенсацию. Это обойдется в доли процента от стоимости квартиры, но, если он найдет ошибку, сэкономит вам миллионы.

Застрахуйтесь от потери прав собственности  

Чтобы защититься от потери права собственности, вы можете подписать договор титульного страхования. Если потеряете права собственности на купленную квартиру, получите страховое возмещение. Страховка защищает от возможных неприятных последствий, уже произошедших, но неизвестных страхователю.

Стоимость страховки варьируется от 0,3 до 3 % от цены квартиры.

Но полностью полагаться на страховку не стоит. Как правило, ее оформляют только на максимально чистую квартиру или на случаи, которые могут произойти только после подписания.

Запомнить

Документы, которые необходимо проверить:

  • паспорта собственников;
  • нотариально заверенное согласие на продажу каждого из них, включая согласие супруги или супруга, если собственников несколько,
  • отказ дольщиков от приоритетной покупки, если покупаете долю одного из собственников;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособный взрослый;
  • справка о полной выплате пая, если квартиру купили через участие в жилищном кооперативе;
  • доверенность от собственника, если квартиру продают по доверенности;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе права собственности. До июня 2016 г. вместо выписки выдавали Свидетельство о государственной регистрации права;
  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт приема-передачи, наследства, приватизации и пр.);
  • копия Финансово-Лицевого счета и справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • справка из налоговой об отсутствии долгов, если продавец получил квартиру в наследство или в дар;
  • справка о законности перепланировки, если ее делали;
  • кадастровый и технический паспорта, техплан;
  • справки из психо-неврологического диспансера, наркологического диспансера или психиатра о признании продавца дееспособным
  • выписка из домовой книги о количестве людей, которые прописаны в квартире;
  • официально оформленный отказ от участия в приватизации других жильцов, если квартиру приватизировали.

 

 

 

Новые статьи о недвижимости
каждую неделю! Полезное о квартирах, сделках
и налогах каждую неделю
Как купить квартиру и не потерять веру в людей
еще статьи